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  今天没时间，为大家准备新内容。以下是济南楼市参考2023年6月4日为大家推送的一篇文章，一字未改；2025年的年底，现在再看，依然不过时：

  现在济南房产圈，观点越来越趋同，大家都在说同样的内容，只不过推荐的楼盘不同，但我今天想给大家伙儿一起来分享些不一样的观点，可能会跟很多人的观点冲突，仅作探讨。

  3年前，我写文章多次提示警醒我们要注意楼市的分化，大概也是从这一年，济南楼市改善产品开始走出了和刚需不一样的行情。

  就像3年前我最早做抖音，那时候济南房产圈几乎没人在做抖音房产账号，因为人无我有，我们团队孵化出了大量的头部账号，至今仍然活跃在济南楼市；同样，改善的进阶也是如此，2020年以来，济南改善产品也经历了人无我有的状态，那些最早开始打造高端改善产品的开发商迅速爆红。

  然而，3年后的今天，抖音房产账号已经满大街都是，只要是个房产从业者，中介、渠道、顾问、开发商都在做短视频和直播，而且越来越专业，目前行业已经走进了“人有我优”，甚至是人优我转的阶段。

  同理，济南的高端改善也已步入“人有我优”的阶段，一些高端改善楼盘不再稀缺，遍地都是大平层，你是落地窗，我就是大落地窗整幅玻璃；你车库是环氧地坪漆，我就升级为水磨石和星空顶；你是部分铝板外立面，我就要升级为全铝板或者石材；你大门高8米，我的大门就要高10米……

  这3年楼市熊市下，豪宅猛涨，给人神经刺激非常大。一根阳线，改变买房人的信仰。房住不炒以来，很多人已经不在看好房产投资，然而济南楼市高端改善的热度和房价的涨幅，让很多人动摇了自己之前的立场。

  再叠加上，最近一两年房价跌的很厉害，一些自以为很懂的人又出来跳了，发表了一个“豪宅永远涨”“高端改善永远涨”的言论，理由是有钱人太多，所以豪宅可以走出独立行情，永远上涨，让大家去买豪宅。

  这种不断贩卖焦虑，收割大众的操作，没几年就来一波，换汤不换药，还是那个熟悉的味道。

  豪宅（800万以上的房子）会一直保值吗？高端改善（800万以下，以下简称高改）会一直涨吗？我先说一下我的观点，答案是：

  因为豪宅溢价部分很不稳定，一旦有风吹草动，就会大量挂牌，价格下降；高端改善接盘人群购房者有限，而且购买多数依赖信用杠杆，这一点后面会介绍。

  今天济南买豪宅和高改的人，并不完全是富豪，更多的则是靠置换。比如买2000万房子的人，往往需要把1000万房子卖掉，再掏个1000万；买600万房产的人，往往需要把自己手里二三百万的房子卖掉，再背负一些贷款。

  而买他1000万房子的人，往往需要把自己500万房子卖掉才行。同理，买500万房子的人，需要把200万老破小卖掉。

  所以我们要明白，房子是有置换链的，每个人的购买力与老房子价值息息相关，如果老破小跌了，业主就换不起改善房，那么改善房业主就换不起豪宅，最终大家都要跌，一直跌到任何一个人都买得起为止。

  所以老破小下跌，最终一定会影响到豪宅，只不过豪宅业主确实比较有钱，缺个几百万也能补上，所以豪宅受到的影响会更小一些、更迟一些，但依然会受到影响。

  很直观的例子就是目前济南在售的部分二手大平层和别墅，有很多人真的是割肉处理。二手房成交价不要只看极个别的高溢价房源，要把参考样本范阔扩大，这样才有依据。

  所以豪宅不存在所谓的独立行情，大家都是一根绳上的蚂蚱，之所以给一些人“豪宅永远涨”的幻象，是因为一季度楼市反弹，豪宅确实涨了，而今天寒气还没从老破小传导过来而已。

  首先我承认头部商品永远涨的逻辑，因为贫富差距是社会的必然结果，且会慢慢的大，稀缺品一定会慢慢的贵。

  第一，济南的豪宅只是暂时稀缺，这东西只是品质高一点钢筋混凝土，捎带着配套好一点，没有历史、没有文化、业主甚至都没有自主权（无法更改户型、外立面、公区），房子旧了也没法重建，所以济南的豪宅非常容易被替代，只要在它附近再盖个新楼就可以替代它了，产品力更强。

  看看最近这几年济南改善的迭代，了，大部分房子只是暂时稀缺，也许你刚刷卡，下一秒就被迭代了，成了过气产品。

  抵押贷款/经营贷/信用贷+2-3成首付+宽松的流水审批=500w贷款秒批+豪宅热。

  现在很多人改善盘热销，一是财富上涨的浮盈幻想，二是宽松的买房政策。说到这里插播一下，最近很多中介都在传要继续宽松楼市政策，济南首付比例这块基本没空间了。

  如果现在济南购房资格审核的严格一点，首付比例和之前那样首套3成，二套6成，改善热盘低楼层未必能卖完。

  也许你不知道，高端改善的房价，也有临界点。越接近700万，越难转手；突破越多，转手越难。

  豪宅只要不涨，就等于大跌！因为豪宅的资金成本是很高的，而且豪宅的租售比极低，也会推高持有成本，所以豪宅只能一直涨，只要不涨就会抛。

  济南开发商内部多数人的共识，济南高端改善的溢价是很高的，而我们做高端改善的初衷就为了卖高溢价，以及土地成本倒逼所致。

  济南23年核心区减量供应土地，那24年-27年呢？别认为济南核心区没有地了，就像2018年一批人以为绕城高速内没有地了一样，以后济南核心区和成熟板块内，只有要改善地块，一定会做高端改善，而且产品力不输给之前的产品。

  就拿高新区的大平层和唐冶华润润府去比较，产品力上润府在很多地方都是升级的，学区也不差于高新，价格更低，一定会分流一大批客户。

  单纯依靠产品力取胜的大平层，在未来是不具备稀缺性的；只有占据不可复制的稀缺资源和具备稀缺的产品属性，才能经久不衰。

  所以，给济南部分大平层楼盘的业主提个建议，今年供应量是少的，同级别的产品在二手房市场较少，23-24年是有跑路机会的。25年开始，面临大量同质化产品的冲击。

  你们最大风险是24年-27年，更好位置+更好品质的新房。毕竟你23年到24年买的房要27年-28年才能二手兑现。

  你3.5万买的，想5万卖，那时候新房单价5万的楼盘品质甩你几条街，你只能自降到4.5万。

  我的答案是，别慌，让子弹飞一会，济南还会继续拍地，更好的品质，更容易买到。23年3万买不到，25年4万买品质更好的产品也不吃亏，买不到不慌，买到怕卖不高才慌。

  这里说一个目前济南楼市行情的预测：济南那些中签率越低的楼盘，将来抛盘越高。假如一个排队摇号的楼盘，共计有500套房子，其中有250户投机客。

  将来人工智能+无人驾驶+居家办公，它会大幅扩大我们的生活区域，会改变我们的就业模式；

  消费观和价值观的转向，也有一定的可能让我们买房的关注点发生转移，从过渡追求面子，到内外兼顾。

  就像今天的我们，15公里路程要开车30分钟，所以大部分人只能住到15公里的范围内。

  而未来无人驾驶+人工智能+居家办公之后，我的生活区域将从15公里扩大到40公里，面积扩大7倍，意味着我住在远郊的别墅里，一样可以日常办公、生活，我们对城市核心区的土地需求没那么强烈，今后我们也有一定的可能像欧美一样，住在Townhouse。